Se abitiamo all’ultimo piano e la nostra abitazione è dotata di un sottotetto questo è molto spesso sacrificato ad ospitare cose che non utilizziamo più, sottovalutiamo il loro grande potenziale. Questi spazi, grazie alla loro posizione privilegiata, possono essere trasformati in ambienti accoglienti e belli da vivere.

Ristrutturare un sottotetto significa dare un valore aggiunto all’immobile apportando miglioramenti estetici e funzionali.

Chi ha bisogno di più spazio e possiede un sottotetto o un ultimo piano ad uso soffitta può ristrutturarlo, guadagnando nuovi ambienti abitabili o ricavando stanze in più da collegare all’abitazione esistente. Con i giusti interventi la soffitta o il sottotetto possono diventare un ufficio, una camera degli ospiti, una stanza per i giochi, un angolo guardaroba, uno spazio hobby o relax.
Va inoltre detto che il recupero di un sottotetto è un’ottima forma d’investimento anche grazie agli incentivi fiscali che permettono di recuperare buona parte della spesa.

Il progetto
Ristrutturare un sottotetto è un progetto impegnativo. Occorre prima di tutto rivolgersi a un professionista qualificato in grado di verificare la presenza dei requisiti necessari e la fattibilità del progetto, facendo anche riferimento a eventuali leggi regionali in merito.
Il professionista eseguirà eventuali rilievi strutturali e gestirà la parte burocratica e i rapporti con il Comune -richiesta della visura catastale, verifica della proprietà dell’immobile, presentazione dei permessi richiesti, riaccatastamento finale-.
Il progettista si occuperà inoltre di realizzare il progetto di ristrutturazione, considerando anche interventi di rilievo, come modifiche del tetto, apertura di nuove finestre o realizzazione degli impianti.
Una volta definita l’impresa alla quale affidare i lavori, il progettista potrà procedere alla presentazione in comune dei permessi necessari. Questi variano secondo il tipo d’intervento che si vuole realizzare, del comune e della zona in cui si trova il nostro immobile.

Possono essere:

• intervento libero -non necessita di alcun permesso-
• intervento libero con Comunicazione di Inizio Lavori -C.I.L.-
• SCIA
• Super DIA
• permesso di costruire

Ricordiamo che se decidiamo di apportare modifiche strutturali è necessario presentare un progetto al comune per ottenere l’autorizzazione a procedere. Diversamente non serve inoltrare alcuna richiesta al comune di residenza.

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I requisiti
Le altezze minime per l’abitabilità. Gli ambienti per essere abitabili devono rispettare determinati parametri e sarà compito del progettista assicurarsi che lo spazio da ristrutturare abbia i presupposti necessari e predisporre di conseguenza il progetto più adatto.
La normativa nazionale in merito (legge 457/78, art. 43) stabilisce che:

• lʼaltezza minima dal pavimento deve essere di 2,70 metri per i locali ad uso soggiorno e di 2,4 metri per i locali di servizio, – bagni, corridoi, etc.-
• nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 metri
• se nel locale esistono altezze inferiori, le stesse vanno chiuse ad armadio o ripostiglio; si consiglia quindi di verificare eventuali limiti o vincoli, in base al regolamento edilizio comunale, presso il proprio comune di residenza.

Luce e ventilazione. Oltre all’altezza minima, è necessario che l’ambiente abbia la giusta quantità di luce e un ricambio dʼaria sufficiente all’uso abitativo. La trasformazione di un sottotetto in una mansarda abitabile può pertanto comportare la necessità di aprire nuove finestre. Uno dei parametri da rispettare in fase di progettazione è il cosiddetto rapporto aeroilluminante, il rapporto tra la superficie del pavimento e quella delle finestre.
Per ogni tipologia di abitazione il rapporto aeroilluminante non deve essere inferiore a 1/8. In alcuni casi però le leggi regionali hanno integrato e modificato la normativa nazionale. Lʼeffettiva illuminazione di una stanza è però influenzata anche dal suo orientamento, dalla presenza di alberi o altre costruzioni, dalle schermature interne ed esterne e dalla posizione delle finestre.
Tutti questi elementi concorrono a determinare il fattore medio di luce diurna, FmLD, che non dovrà essere inferiore al 2%.

Le detrazioni fiscali
Ristrutturare un sottotetto per trasformarlo in una mansarda abitabile e riqualificarla dal punto di vista dell’efficienza energetica consente anche di beneficiare di consistenti agevolazioni fiscali. Chi intende trasformare il sottotetto della propria casa in una mansarda abitabile, grazie alla legge di Stabilità 2017 approvata il 7 dicembre 2016, può fruire della detrazione Irpef al 50% fino al 31 dicembre 2017. Stiamo parlando di una detrazione Irpef del 50% per una spesa che non superi i 96.000 euro, distribuita in 10 quote annuali di eguale importo.
È stata prorogata fino al 31 dicembre 2017 anche la detrazione fiscale del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici: sono detraibili le spese sostenute per interventi sullʼinvolucro dellʼedificio che consentano di ottenere una riduzione della trasmittanza termica, compresi i serramenti –finestre- e le schermature solari -tende esterne-.

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L’investimento
Il recupero e la riqualificazione del sottotetto costituiscono un ottimo investimento a livello economico.
Sottotetti e mansarde esprimono i valori più elevati al mq nell’ambito dell’offerta complessiva di unità immobiliari residenziali del nostro Paese. E quando il progetto di riqualificazione è di qualità, il valore dell’unità immobiliare ha un aumento importante.
A tal proposito il Laboratorio Gesti.Tec del Politecnico di Milano ha condotto una ricerca che ha analizzato le soluzioni architettoniche innovative nella riqualificazione di sottotetti e la convenienza all’investimento in questo ambito, rispetto ad altre tipologie di investimento immobiliare. Da questa si evince che il prezzo medio al mq di una mansarda, sia in città sia in provincia, è superiore di 943 euro/mq rispetto a quello di un’unità immobiliare di altro tipo. Sono stati analizzati poi i lavori di 195 progettisti: su 100 progetti realizzati il 18% concerne la riqualificazione di un sottotetto.
Facendo i conti, il prezzo di vendita di un sottotetto, secondo l’analisi dell’offerta del mercato, è in media di circa 2.000 euro/mq. Sommando al valore di acquisto i costi di ristrutturazione -in media 2.819 euro/mq- e rapportando questo valore al prezzo medio di vendita di una mansarda -in media 3.923 euro/mq-, si ottiene un incremento del 39% rispetto al valore di partenza.
Soprattutto nei centri abitati, dove lo spazio è prezioso, la riqualificazione di un sottotetto è un investimento sicuro.

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